Tính khoản vay thế chấp

Giới thiệu công cụ tính khoản vay thế chấp

Đây là công cụ tính khoản vay thế chấp miễn phí giúp bạn ước tính khoản thanh toán thế chấp hằng tháng, bao gồm gốc và lãi, thuế bất động sản, bảo hiểm nhà và bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI). Dù bạn là người mua nhà lần đầu hay đang cân nhắc tái cấp vốn, công cụ này cho bạn bức tranh đầy đủ về chi phí nhà ở mỗi tháng.

Công cụ này dùng công thức trả nợ đều tiêu chuẩn: M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], trong đó P là số tiền gốc của khoản vay, r là lãi suất hằng tháng (lãi suất năm chia 12 rồi chia 100) và n là tổng số kỳ thanh toán hằng tháng. Công thức này cho ra khoản thanh toán gốc và lãi cố định mỗi tháng, trả hết hoàn toàn khoản vay trong thời hạn đã chọn.

Ngoài phép tính thanh toán cơ bản, công cụ này còn tính cả thuế bất động sản, bảo hiểm nhà và PMI để cho thấy tổng chi phí nhà ở thực tế mỗi tháng. PMI được tự động tính vào khi tỷ lệ khoản vay trên giá trị nhà vượt 80% và tự động được loại bỏ trong lịch trả nợ khi dư nợ còn 80% giá nhà. Mọi phép tính đều chạy hoàn toàn trong trình duyệt của bạn, không có dữ liệu nào được gửi đến máy chủ.

Tính năng chính

• Tính toán theo thời gian thực: Kết quả cập nhật ngay khi bạn gõ, không cần bấm nút tính
• Phân tích khoản thanh toán đầy đủ: Xem gốc và lãi, thuế bất động sản, bảo hiểm nhà và PMI thành từng dòng riêng kèm biểu đồ cột trực quan
• Tiền trả trước linh hoạt: Nhập tiền trả trước bằng số tiền đô la hoặc theo tỷ lệ phần trăm giá nhà, và chuyển đổi giữa hai cách một cách liền mạch
• Tự động xử lý PMI: PMI được tự động áp dụng khi tiền trả trước dưới 20% và được loại khỏi lịch trả nợ khi LTV xuống còn 80%
• Lịch trả nợ đầy đủ: Xem bảng chi tiết từng tháng với khoản thanh toán, gốc, lãi, PMI và dư nợ còn lại cho mọi kỳ thanh toán
• Tóm tắt khoản vay: Xem ngay tổng lãi đã trả, tổng chi phí khoản vay, số kỳ thanh toán và ngày tất toán dự kiến
• Chọn nhanh thời hạn vay: Chọn các thời hạn phổ biến (10, 15, 20, 30 năm) chỉ bằng một cú nhấp, hoặc nhập thời hạn tùy ý
• Hiển thị tiền tệ đã định dạng: Mọi số tiền đô la đều được định dạng đúng ký hiệu tiền tệ để dễ đọc
• Hỗ trợ chế độ tối: Hỗ trợ đầy đủ chế độ tối để xem thoải mái trong mọi điều kiện ánh sáng
• Ưu tiên quyền riêng tư: Mọi phép tính diễn ra cục bộ trong trình duyệt của bạn, không có dữ liệu nào được truyền đến máy chủ

Cách sử dụng công cụ tính khoản vay thế chấp

1. Nhập giá nhà: Gõ giá mua của ngôi nhà bạn đang cân nhắc.
2. Đặt tiền trả trước: Nhập số tiền trả trước bằng đô la hoặc chuyển sang chế độ phần trăm. Công cụ sẽ hiển thị tỷ lệ phần trăm hoặc số tiền đô la tương đương bên dưới ô nhập.
3. Chọn thời hạn vay: Bấm một trong các nút thời hạn có sẵn (10, 15, 20 hoặc 30 năm) hoặc gõ thời hạn tùy ý theo số năm.
4. Nhập lãi suất: Nhập lãi suất hằng năm theo tỷ lệ phần trăm (ví dụ, 6.5 cho 6.5%).
5. Thêm thuế bất động sản và bảo hiểm: Nhập thuế bất động sản hằng năm và chi phí bảo hiểm nhà mà bạn ước tính.
6. Đặt tỷ lệ PMI: Nếu tiền trả trước của bạn dưới 20%, hãy nhập tỷ lệ PMI hằng năm (thường từ 0.3% đến 1.5% số tiền vay).
7. Xem kết quả: Tổng khoản thanh toán hằng tháng và bảng phân tích đầy đủ hiện ngay ở khung bên phải.
8. Xem lịch trả nợ: Bấm "Show Amortization Schedule" để xem bảng thanh toán đầy đủ từng tháng.

Trường hợp sử dụng

• Mua nhà lần đầu: Ước tính khoản thanh toán hằng tháng và xác định mức nhà bạn có thể mua dựa trên ngân sách trước khi bắt đầu tìm nhà.
• So sánh thời hạn vay: Chạy phép tính cho khoản thế chấp 15 năm và 30 năm để thấy sự đánh đổi giữa mức thanh toán hằng tháng và tổng lãi phải trả trong suốt thời gian vay.
• Lập kế hoạch tiền trả trước: Xem các mức tiền trả trước khác nhau ảnh hưởng thế nào đến khoản thanh toán hằng tháng và liệu bạn có tránh được PMI khi trả trước từ 20% trở lên hay không.
• Phân tích tái cấp vốn: So sánh khoản thanh toán thế chấp hiện tại với lãi suất và thời hạn mới để xác định việc tái cấp vốn có hợp lý về tài chính hay không.
• Phân tích bất động sản đầu tư: Tính chi phí thế chấp cho bất động sản cho thuê và so sánh với thu nhập cho thuê dự kiến để đánh giá dòng tiền.
• Lập ngân sách: Tính cả thuế bất động sản, bảo hiểm và PMI để hiểu tổng chi phí thực tế mỗi tháng của việc sở hữu nhà, không chỉ riêng gốc và lãi.
• So sánh lãi suất: So sánh các mức lãi suất khác nhau từ nhiều bên cho vay ảnh hưởng thế nào đến khoản thanh toán hằng tháng và tổng lãi để tìm ưu đãi tốt nhất.
• Lập kế hoạch bỏ PMI: Dùng lịch trả nợ để xác định chính xác thời điểm LTV của bạn đạt 80%, từ đó có thể yêu cầu hủy PMI.

Câu hỏi thường gặp

Mẹo và thực hành tốt nhất

• Hướng tới trả trước 20%: Trả trước ít nhất 20% sẽ loại bỏ hoàn toàn PMI, có thể giúp bạn tiết kiệm hàng trăm đô la mỗi tháng tùy quy mô khoản vay.
• So sánh thời hạn 15 và 30 năm: Khoản thế chấp 15 năm có mức thanh toán hằng tháng cao hơn nhưng tiết kiệm hàng chục nghìn đô la tổng tiền lãi so với thời hạn 30 năm.
• Tính đủ mọi chi phí: Chi phí nhà ở thực tế hằng tháng của bạn gồm gốc, lãi, thuế bất động sản, bảo hiểm, PMI và có thể cả phí HOA, không chỉ riêng khoản thanh toán thế chấp.
• Xem kỹ bảng trả nợ: Trong những năm đầu của khoản thế chấp, phần lớn khoản thanh toán của bạn dùng để trả lãi. Hãy dùng lịch trả nợ để xem khi nào phần gốc bắt đầu chiếm tỷ trọng lớn hơn.
• Áp dụng quy tắc 28/36: Theo nguyên tắc chung, khoản thanh toán thế chấp hằng tháng không nên vượt quá 28% tổng thu nhập hằng tháng của bạn, và tổng các khoản trả nợ không nên vượt quá 36%.
• Cân nhắc trả thêm: Ngay cả những khoản trả thêm nhỏ vào phần gốc cũng có thể giảm mạnh tổng tiền lãi và rút ngắn thời hạn vay. Hãy xem lịch trả nợ để định lượng số tiền tiết kiệm được.